源自：魔都财观
上海楼市，骤然转冷。
国庆假期后，市场加速下行。
很多房子可以说是一天一个价格。
嘉定近郊某品质次新房，节前还有人出价560万，节后客户出价就只有520万了。
节前220万的某郊区动迁两房，节后有人出价160万，房东想了想不卖了。
当下的市场：
买家乱砍价，因为不知道还要跌多少，见面直接大刀砍；
中介乱带看，因为诚意客户确实难找，但凡客户有点兴趣的都会带看，不管预算合适不合适，再不济就当完成一个带看指标；
房东很受伤，因为出价严重低于预期，很多房东破防不卖了。
不少小区房价无量下跌：没有成交，房东的挂牌价却在不断下调。
市场恐慌加剧了。
01
成交量下滑
市场的寒意首先从成交量上体现出来。
进入10月，上海二手房成交量明显下滑。
无论是节假日还是工作日，同比往年都低了不少。
以九亭某中介为例，10月份截至目前共开10单，市占率三分之一，推算整个九亭约30单。
预计本月整个亭成交量在70-80套，对比9月份该亭总开单120单，环比下降明显，跌幅超过三分之一。
全上海来看，截至10月15日上海二手房成交量6284套，包含商业和车位。
十月份二手住宅成交量预估在1.3万套左右，也是下滑明显。
能成交的也多为小户型：刚需自住，或者是学区挂户口老破小。
金九银十，彻底没了。
02
价格下挫
比成交量萎缩更触目惊心的，是价格的快速崩塌。
内环内最大小区中远两湾城成交价6万多，世茂滨江花园挂牌价8万多，上海康城成交价三万。
这三个超大体量小区，本身自带流量，成交量也足够大，成交价可以看做是上海豪宅、普宅、刚需的价格风向标。
天山标杆仁恒河滨城，挂牌单价9字头，最贵的时候成交价在13万以上。
唐镇二手房价格也在大幅调整，三兄弟仁恒东郊7字头，浦发罗兰6字头，绿城一期也6字头了。
很多房子因为下跌速度过快，房东难以接受，交易停滞了。
九亭某次新房产：节前客户出价470万（未卖），半个月后客户出价降至450万。
张江某四房房东，心理价位1600万，但客户出价连1200万都不到。
买卖谈判成功的比例也在降低，买家和房东对价格严重分歧。三场谈判，能谈成一单就算不错了。
谈判为什么会失败？
有客户临时变卦：谈判前约定价格，到场后直接压价20万（如360万变340万），或借口家人不同意。
有客户未考虑清楚：被中介勉强拉至谈判桌，但内心认为房价会继续下跌或还款压力大，选择继续观望。
核心原因还是价差过大：房东无法接受快速降价，买家则是未来半年的跌幅都算进去了，却不知道这样反而会让房价继续下跌。
市场的残酷性，在谈判桌上体现得淋漓尽致。
这种下跌速度，让买卖双方的心态都发生了剧烈变化。房东从“觉得两天就能卖掉”的乐观，转变为“停滞不卖”的挣扎。
03
新房转冷，中介离职
1）新房市场也转冷了，热度下滑明显。
国庆期间我们考察了上海多个新房项目，不少郊区项目门可罗雀，现场销售员无事可做。
市区很多项目也开分销了，其中有不少是之前的热销盘，客户也不够用了。
很多项目明里暗里有折扣，比如桃浦某项目85折促销，老业主破防了。
2）因为市场太冷，大小中介都有人员流失，经纪人开单才有钱赚，很多业务员不用裁员自己就离职了，因为底薪完全不够在上海生活。
回头来看，“825政策”力度明显不足，“药效”时间太短。
市场期待更大力度政策，如外环内限购由3年改1年，外环外全面放开，但短期内看不到。
一切核心问题是市场预期悲观，买方观望情绪浓厚，收入预期也不是很稳。
既然等等大概率会更便宜，那为什么要现在买？
没有买，就没有卖，也不需要中介。
04
很多房东下架不卖了
面对血流成河的市场，许多房东的选择是：不玩了。撤牌下架，不卖了。
部分房源流向了租赁市场，导致“当下的租赁市场非常火爆”，背后也有很多卖了房的人，持币观望，选择租房生活过渡。
但下架不卖转租可能只是权宜之计。关键是租金也在跌。
这样做的房东，23年有，24年也有，但当中很多人后来又继续挂牌了。
不少房东“活在过去”，对价格下跌准备不足。
尤其高位买入的，最难接受价格大幅下挫，跌去的不是泡沫，是实打实的首付和本金。
买入成本低的，会相对佛系和好受很多，但也在犹豫要不要咬牙降价卖出。
上海二手房总的挂牌量虽然下来了一些，因为相当一部分房东下架不卖了。但整体仍然在高位，一个不好的信号是，次新房的库存占比变高了。
低总价的老破小大量成交消化，高总价的次新房，对应的中产买家则比较犹豫，绝对数量也比低总价刚需要少很多。
准备置换和套现的房东，确实不建议观望犹豫了，等待的每一秒都是贻误战机。
大盘没有止跌，部分板块和地段正在急跌补跌。
明年小阳春也只有成交量的增加，而不会有价格上涨。
将来回过头看，近两年内可能任何时候，都是一个卖房的好时机。
而且一定要珍惜首轮谈判机会：
“谈判的现场没有把握住第一场谈判…第一个出价的客户是最高的。”
如果你不着急，房子本身素质也确实过硬，那可以长期持有，等到下一个通胀周期。
05
市场还未见底
那么，市场见底了吗？答案可能是否定的。
就体感来讲，上海房价尚未结构性见底，仍有下行空间，真正见底可能还需要1-2年。
不过局部地段仍然购买力强大，比如游戏，芯片，ai，生物医药，外贸等这些科技含量比较高的行业集中地周边。
真正有性价比的好房子，出价甚至抢房的现象还是有的。主要性价比够高，在整个板块内都很突出。
这是一个真实的市场：成交量腰斩，价格快速下跌，房东在纠结中退场，客户在观望中砍价。
这篇文章里的每一句话，都来自市场一线。
它或许有些“负面”，但却无比“真实”。
对于卖房者而言，认清现状、活在当下，或许是这个冬天里最务实的选择。
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