众所周知,我国房地产已经严重过剩了。根据住建部的数据,国内有6亿栋房子。如果每栋房子住10个人,足够可以安置60亿人口。不仅如此,国内各地住房空置率也居高不下。通常像一、二线城市的空置率在20-25%,而三、四线城市的空置率就超过了30%。
但令人奇怪的是,尽管房子已经严重过剩,但开发商还都在拼命拿地盖楼。对此,有业内人士表示:开发商拿地盖楼与房子是否过剩并没有关系,而是与地方财政收入、资金周转、部分大城市仍有建房需求、涉及上下游产业、转型困难等5个原因有关联:
第一,拿地盖楼为的是地方财政收入
现如今,虽然各地房子都已经过剩了,但开发商还是要不断的拿地盖楼。因为,如果开发商减少购买的土地需求,那地方政府的土地财政收入就会降低,地方财政收入就会下降。资料显示,2024年全国土地出让金收入约6.4万亿,占据地方财政收入的15%-30%。
实际上,如果开发商不在当地拿地盖楼,也就意味着将失去在当地发展的机会。所以,即使当地房子过剩,但开发商还是要不断地拿地盖楼,这样才有更好的生存和发展的空间。
第二,资金周转必须要拿地盖房
虽然,国内房子早已经过剩,但开发商还是要不断的拿地盖房。因为,如果停止拿地盖房,就没办法向银行申请贷款。而一旦开发商遇到销售下滑,去库存压力不断上升,其结果很可能会因为资金链断裂,而遭遇破产倒闭的结局。
如果开发商不断的拿地盖房,就可以用土地或房子作为抵押品,向银行申请贷款。只要贷款批下来,开发商手里的资金充裕,就能够很好的发展。数据显示,2025年上半年,全国百强房企平均资产负债率为76.5%。这意味着,大多数开发商都背负着巨额的债务。
第三,大城市仍有拿地建房需求
现在很多开发商都减少了在三四线城市拿地的需求(担心建了新房后会卖不出去)。而专门在大城市核心区域拿地建房。通常开发商在大城市核心地段建造的都是中高档小区。这样既不用担心房子卖不出去,而且由于大城市的房价相对较高,开发商也能够获得更为丰厚的投资回报。
第四,房地产兴衰涉及上下游产业
如果开发商减少拿地盖房,就会影响到建筑、建材、家电、家具等几十个行业。数据显示,2024年全国建筑业从业人员约5600万,相关材料生产和流通环节从业人中超过8000万。而这些人的就业和收入直接或间接依赖于房地产业的持续发展。
同时,房地产及其相关产业占当地GDP比重高达25-30%。如果开发商减少拿地盖房数量,会对当地经济产生的负面影响也是非常大的。
第五,要想让开发商转型非常困难
很多开发商知道国内房子已经过剩,但还是要继续拿地盖房。主要原因是,不少开发商从事房地产业已经很多年,在拿地、规划、设计、建设、销售等每个环节都有专业团队。如果停止拿地建房,那这些专业人员都要面临转型的问题。事实上,尽管房子已经严重过剩,但让开发商舍弃原来的房地产业,转型到其他领域发展这是很困难的事情。
实际上,对于开发商来说,拿地盖房既能增加地方财政收入,又能拿房子或土地作为抵押物,向银行申请贷款,避免资金链断裂。同时,大城市的核心区域拿地盖房也能获利丰厚。当然,如果开发商减少拿地盖房,就会影响到其上下游几十个产业。更关键的是,开发商拿地盖房这么多年了,让其转型到其他领域也并非是一件容易的事情。
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